商品房预售制：现在取消那叫“功成身退”，继续抱残守缺可能会“身败名裂！
商品房预售制：现在取消那叫“功成身退”，继续抱残守缺可能会“身败名裂！
原创 法治之星 满子典频 2022-07-21 17:00 发表于内蒙古
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前天，我们在《房地产“强制停贷”问题不解决好，星星之火可能演变成燎原烈火！》一文中，指出了强制停贷问题的严重性，也提到了有专家建议取消商品房预售制，今天就来专门聊聊这个话题。
聊这个话题前，先插播一条新闻：近日，江西省高安市人民法院审结了三起因开发商楼盘“烂尾”，购房人要求解除《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款合同》的合同纠纷案件。案情比较简单，就是三位购房人于2019年与高安市某公司签订了《商品房买卖合同》，在交纳了首付款后，购房人、开发商、银行三方签订了《商品房按揭借款合同》，向银行按揭借款支付购房余款，此后购房人按时归还银行贷款。但过了交房期开发商表示无法按时交房，且不能确定何时交房。
这三位购房人虽然没有“强制停贷”，但却将开发商直接告上了法庭。法院在认真审理后认为，根据合同约定，开发商在最后期限的90天内无法交房，购房人有权要求解除合同。解除合同后开发商应将原告交付的首付款返还给购房人，另外购房人向银行支付的银行按揭贷款应由开发商返还给原告，未支付部分由开发商向银行支付。
我认为，这是一个非常明确的信号，给了那些“强制停贷”业主们另外一个解决问题路径，同时也给地方法院审理此类案件提供了一个样本，对于开发商烂尾的问题具有非常有效的震慑作用。
当然，即便法律给业主做了主，但损失已经造成：这3位业主即便是被退还了购房款和按揭款，但最佳买房时机已然错过，再买房的时候可能要花费更多精力和金钱，损失也会非常惨重。所以，要想从根本上解决“烂尾楼”问题，还得从商品房预售制这个根子上入手。
商品房预售的来龙去脉，我们在3月12日的《取消商品房预售制是我国房地产业健康发展的不二途径！》一文中已经说得非常清楚了，今天就不再赘述了。我想说的是，商品房预售制作为一项制度，自有其生命周期，刚开始的时候虽然非常适合我国房地产发展，也对房地产乃至城市化做出了不可磨灭的贡献。但是，当初适合未必就永远适合，守着一项制度不放，那就是抱残守缺，迟早会出问题。
从大环境上来看，当前我国房地产市场早就已经不是发展之初的情况了。数据显示，当前我国人均住房面积已超45平米，当前建好的住宅足够30亿人居住，特别是在很多一二线城市的郊区或者三四线城市、乡镇，这些区域的住房已经供大于求。换言之，在这些地方继续实行商品房预售制，不仅是能不能卖出去的问题，最重要的是会让“烂尾楼”的风险呈几何倍数上升，可以说风险大于收益。
从房地产本身来看，如果房地产始终处于上升阶段，那“强制停贷”的问题永远不会发生，因为高杠杆可以让开发商能够迅速开发更多项目，能让房地产行业迅速发展。但问题在于，房地产不可能永远处于上升期，当房价下跌、行业震荡时问题就会显现：预售的楼卖不出去，资金回笼缓慢甚至资金链断裂，楼盘烂尾就会频繁出现。这一次的“强制停贷”风波中，绝大多数烂尾楼就是这样形成的。
从购房业主自身来分析，如果房价始终处于上涨状态，业主根本就不用担心房子贬值，但正如我们上面说的，房地产行业不可能一直处于上升状态，房子也不可能一直涨价，当房价开始下跌的时候，先买房的业主就会发现，自己提前付钱买的房子，还没交付就已经贬值了。更严重的问题在于，如果楼盘烂尾了，提前购房者所要承担的风险就被再次放大：即便是房子烂尾了，银行贷款也还得继续还。而这一次的“强制停贷”风波，就是在这样的背景下发生的。
还有一个最严重的隐患：尽管很多地方都提高了预售门槛，甚至要求整体结构封顶才可以开始预售，同时预售款必须要进入监管账户，专款专用于楼盘建设。但问题在于，这些政策并没有得到严格实行，并未起到足够的风险防范作用，特别是在一些二三线城市，地方政府出于“政绩冲动”疯狂卖地盖楼，对一些大型房地产企业都当成祖宗一样供着，政府监管约束等于无，银行监管更是形同虚设，这也正是开发商资金链一出问题，楼盘就“烂尾”的核心原因之一，因为那些本该保障楼盘顺利完工的专项资金，早就已经被挪走他用了。
必须承认的一点是，尽管从长远来说取消商品房预售制是大势所趋，也是民心所向，但从目前来看，也决不能矫枉过正甚至“一刀切”地全面取消。如果全面取消预售制，规定商品房只能建成后现房销售，虽然可以消解经济下行期楼盘遍地烂尾的风险，但是必然引发诸多层面的风险，许多房企很可能会因为资金链断裂而直接倒闭，进而还可能触发金融系统方面的风险，直至影响整体经济运行。所以，取消商品房预售制需要制定完整的方案，需要设立过渡时间，更需要按部就班、徐徐图之，才能将取消预售制的不利影响降到最低。
当然，不能“一刀切”取消，并不意味着就要继续让预售制“信马由缰”，而是要对其进行深层次改革。比如在付款方式上，可以将过去一次性全额支付房款的方式改为按照工程进度支付，也就是在最终交房之前，购房者只需交付一定比例的购房款，而非全部；在购房款的监管上，要真正交给负责人的第三方监管，不能任由开发商肆意挪用，一旦发现类似问题，必须追究相关负责人的责任；再就是要统一预售标准，房子盖到什么程度能预售？从预售期到交房不得超过多长时间？这些要从顶层设计上统一，减少漏洞和钻空子的机会。
过去有个词叫“功成身退”，用在商品房预售制上挺合适。商品房预售制现在考虑取消，那是以“功臣”的身份退出，享受诸多光环和荣耀；如果继续抱残守缺，等到商品房预售制的各种矛盾和问题集中爆发时才考虑取消，那就是以“罪臣”的身份退出，别说光环和荣耀不再享有，还可能身败名裂，遭受唾骂甚至被钉在耻辱柱上。
一边是留名青史，一边是遗臭万年，并不难选，对吧
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文 / 法治之星
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